주택임대차보호법 (3)- 우선변제권

안녕하세요

오늘도 중요하고 또 중요한 주택임대차보호법에 대해 이야기하겠습니다.

임차인이 대항력 다음으로 준비해야 할 것은 우선변제권입니다. 보증금 보호를 위해 갖춰야 하는 권리이기에 자세히 알아보도록하겠습니다.

우선변제권 왜 준비해야 하나?

우선변제권을 받아야 하는 이유는 임차인은 채권자이기에 법적인 권한을 가지고 있지 않습니다.. 그래서 전세사기, 빌라왕등의 사기를 당했을 때 보호받지 못하였고, 이를 해결하고자 특별법 주택임대차보호법을 만들었습니다. 주택임대차보호법의 기능을 수행하고자 대항력과 우선변제권을 준비해야 하고, 이를 갖춤으로서 법적권한이 생기고 보호받을 수 있게 되는 것입니다.

우선변제권 (보증금 보호) 기능

1. 우선변제권의 인정: 주택임대차보호법으로 일정요건을 갖춘 임차인 (일정요건 : 인도+주민등록)

2. 확정일자 : 동사무소에 가서 임대차계약서에 도장을 받는 것

3. 배당요구 : 배당요구 종기안에 배당신청의 해야한다(보증금 반환요청)

정리

우선변제권은 대향력의 요건인 인도와 주민등록을 갖추어야합니다. 그리고 동사무소에 임대차계약서를 가지고 가 확정일자 도장을 받아와야 합니다. 도장을 받은 날로 확정일자가 생기고, 근저당 압류등에 인해 문제가 생겼을 때 배당요구를 통해 보증금 반환을 받을 수 있는 것입니다.

또한 확정일자 같은경우 전입신고를 하기 전, 임대차계약서를 작성하면 먼저 동사무서 가서 도장을 받아 확정일자를 받아도 되고, 전입신고 할 때 같이 확정일자를 받아도 됩니다. 하지만 전입신고를 하고 조금 늦게 확정일자를 받을 경우 그 사이에 근저당이나 압류가 발생하면 임차권은 후순위가 되니 주의해야 합니다.

임차인으로 들어가기 전 등기부등본은 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 기존에 근저당, 압류가 있는 지 확인하고 있으면 이유를 파악해야 합니다. 이유가 부적절할 경우에 그 집은 피하는 것이 좋고 등기부등본이 깨끗한 집에 들어가는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 대항력과 우선변제를 받을때 선순위를 받을 수 있기 때문입니다. 

 

오늘도 주택임대차보호법에 대해 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 재미있는 주임법에 대해 소개하도록 하겠습니다.